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程寧攝

“終有一天，我的房子能賣(mài)到280萬(wàn)元�！币Ьo牙根，業(yè)主李進(jìn)在總房款上堅(jiān)持一分不降。豪賭心態(tài)也好，耐得住寂寞也罷，任何人的勸說(shuō)，都動(dòng)搖不了他的心。就像棋局中的黑白兩子，二手房交易中，買(mǎi)房人和賣(mài)房人是博弈的對(duì)手，各懷所思。本輪暖行情中，“賣(mài)小買(mǎi)大”連環(huán)單的增多，刺激了漲價(jià)效應(yīng)的傳導(dǎo)。

“我不在乎有價(jià)無(wú)市”

“哥，您這價(jià)格定得太高，一般客戶(hù)很難承受，建議您調(diào)低點(diǎn)，這樣才能成交�！�12月初，第一次將房源掛到中介門(mén)店時(shí)，李進(jìn)就遇到了“降價(jià)”的勸說(shuō)。原因很簡(jiǎn)單：小區(qū)里相同格局的45平方米一居室，成交價(jià)都在250萬(wàn)元到260萬(wàn)元之間，而他卻報(bào)280萬(wàn)元，折合62000元/平方米，比市場(chǎng)行情高出了6000元。

他的報(bào)價(jià)確實(shí)是“有價(jià)無(wú)市”，房子掛出將近1個(gè)月，盡管也有購(gòu)房人預(yù)約看房，也有人想出手，卻都因?yàn)閮r(jià)格談不攏而告吹。“我不在乎現(xiàn)在是不是有價(jià)無(wú)市，280萬(wàn)元是我的底價(jià)，一分錢(qián)都不能讓�！睂�(duì)每一個(gè)還價(jià)的客戶(hù)，李進(jìn)的回答總是“不”。

“我這套房是南北通透的小面積學(xué)區(qū)房，屬于區(qū)域內(nèi)的稀缺戶(hù)型，等260萬(wàn)元的房源賣(mài)光了，280萬(wàn)元就容易賣(mài)了。”基于市場(chǎng)會(huì)持續(xù)向好、房?jī)r(jià)回漲的判斷，李進(jìn)對(duì)當(dāng)下房子“滯銷(xiāo)”并不憂(yōu)心，“賣(mài)不動(dòng)就先租著�！�

“賣(mài)小買(mǎi)大”循環(huán)漲價(jià)

同樣是加價(jià)，“賣(mài)小買(mǎi)大”的業(yè)主程先生則是為了順利換房。

程先生在東四環(huán)有套70平方米的兩居室，一直住得愜意。本月初，公司突然下發(fā)通知，明年將搬遷到大興辦公。不愿意東城、南城兩邊跑，他決定賣(mài)掉東四環(huán)的房子，在大興買(mǎi)一套大戶(hù)型的二手房。

“原本一切都很順利，我把兩居室的賣(mài)價(jià)定在了180萬(wàn)元，略低于市場(chǎng)成交價(jià)，很快就找到了買(mǎi)家，又接著談好了一套三居室。”程先生告訴記者，就在簽約前的三天，橫生枝節(jié)，賣(mài)給他房子的業(yè)主說(shuō)要加價(jià)15萬(wàn)元，“我也不能再為15萬(wàn)元去東拼西湊啊，于是就告訴買(mǎi)我房子的小夫妻，房款要加到195萬(wàn)元�！�

上一周，“二手房一夜提價(jià)70萬(wàn)元”的消息正在坊間傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，受到“恐慌”言論影響的買(mǎi)房人，考慮半天后也就答應(yīng)了程先生的要求�！芭d許賣(mài)我房的業(yè)主也是聽(tīng)說(shuō)了這則消息才漲了價(jià)。”程先生略帶無(wú)奈地調(diào)侃，成也蕭何敗也蕭何，“別人漲我價(jià)，我也只能再漲別人的價(jià)�！�

離譜報(bào)價(jià)咱不買(mǎi)賬

記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，盡管買(mǎi)賣(mài)雙方都對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲持有預(yù)期，但對(duì)于明顯高于市場(chǎng)平均成交價(jià)的離譜報(bào)價(jià)，多數(shù)購(gòu)房人并不會(huì)沖動(dòng)購(gòu)買(mǎi)。

市民田女士就是其中一例。為了孩子上學(xué)，她本來(lái)看中了中關(guān)村的一套小戶(hù)型學(xué)區(qū)房，但由于業(yè)主報(bào)價(jià)高出市場(chǎng)成交價(jià)太多，田女士最終沒(méi)有出手�！斑@么離譜的報(bào)價(jià)，我可買(mǎi)不了賬�！碧锱�士告訴記者，不管再怎么努，買(mǎi)房也得是在經(jīng)濟(jì)允許的支付范圍內(nèi)，超能力消費(fèi)可不行，“這套房源不合適，我就再等一等其他房子�！�

記者采訪(fǎng)中的多位經(jīng)紀(jì)人也表示，盡管目前市場(chǎng)成交較為火熱，但購(gòu)房人對(duì)于報(bào)價(jià)明顯超高的房源，基本都持謹(jǐn)慎態(tài)度�！凹觾r(jià)競(jìng)爭(zhēng)的情況，通常只會(huì)發(fā)生在總房款略低于市場(chǎng)平均成交價(jià)的高性?xún)r(jià)比房源上。”經(jīng)紀(jì)人張先生告訴記者，自己上周剛成交的一套房源，業(yè)主就成功把價(jià)格從380萬(wàn)元提高到397萬(wàn)元，“因?yàn)?80萬(wàn)元的價(jià)格確實(shí)略低，單價(jià)要比同類(lèi)型房源便宜了2000元/平方米。調(diào)整完價(jià)格后，這套房子的售價(jià)也就是剛剛達(dá)到平均價(jià)格，所以買(mǎi)房人才會(huì)同意�！�

“漲價(jià)行為是會(huì)傳導(dǎo)的”

記者查詢(xún)近幾年的成交數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，從2009年至今，每到年末，北京的二手房市場(chǎng)都會(huì)形成一輪“翹尾”行情。即使是漲幅最小的2010年，11月和12月的成交量之和，也比當(dāng)年的9月、10兩月之和上漲了26.5%。但在成交價(jià)格方面，除了低于樓市最火爆的2009年之外，今年這輪“翹尾”的價(jià)格漲幅明顯高于2010年和2011年。

“部分二手房業(yè)主的叫漲行為和市場(chǎng)‘恐慌’的言論有關(guān)，漲價(jià)具有傳導(dǎo)效應(yīng)。”我愛(ài)我家公司上地的區(qū)域經(jīng)理吳勇，以上地近幾個(gè)月的二手房行情為例，向記者解釋了傳導(dǎo)效應(yīng)�！艾F(xiàn)在的二手房市場(chǎng)價(jià)格信息是透明的，某個(gè)小區(qū)的平均成交價(jià)是多少、最高報(bào)價(jià)是多少，業(yè)主打幾個(gè)電話(huà)，就能摸個(gè)十有八九。以上地東里目前搶手的一居室來(lái)說(shuō)，9月份的平均成交價(jià)在48000元/平方米上下，領(lǐng)漲業(yè)主的報(bào)價(jià)可能就會(huì)達(dá)到52000元/平方米。”吳勇介紹，同一時(shí)期，市場(chǎng)中總有正常報(bào)價(jià)和不按常理出牌的超高報(bào)價(jià)，購(gòu)房人也都會(huì)傾向于選擇低價(jià)房源。遇到市場(chǎng)整體向好時(shí)，當(dāng)一批低價(jià)房源消化完畢后，新掛牌的房源報(bào)價(jià)通常就會(huì)高于前一批的成交價(jià)，“上地東里目前的最高報(bào)價(jià)都能超過(guò)60000元/平方米，就是幾千、幾千攀升上來(lái)的�！�

記者手記

一方獨(dú)大生意難長(zhǎng)久

“北京房?jī)r(jià)回漲了�！边@是事實(shí)。可究竟?jié)q了多少，不同人有不同感受，尤其是在二手房市場(chǎng)。“半年提價(jià)150萬(wàn)元”……種種極端個(gè)案，更是被夸大為樓市的“風(fēng)向標(biāo)”事件。

有人說(shuō)，在北京這么一個(gè)“供小于求”的賣(mài)方市場(chǎng)，房子究竟值多少錢(qián)，還不是賣(mài)房人說(shuō)了算，誰(shuí)讓房子是咱的“剛性需求”，不可復(fù)制的好資源永遠(yuǎn)都是稀缺的。但我想，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，無(wú)論是“供大于求”抑或“供小于求”，買(mǎi)賣(mài)雙方都掌握著開(kāi)啟成交的鑰匙，一方獨(dú)大的生意長(zhǎng)久不了。

房子再“剛”，也沒(méi)有人的基本生存需求“剛”，若房?jī)r(jià)超出人的支付能力太多，這匹脫了韁的野馬，也許就沒(méi)有多少人接手了。本報(bào)記者 趙瑩瑩J201

今天上午天氣陰冷，馬家堡附近的房屋中介不愿意出來(lái)招攬生意，店鋪櫥窗上的房屋信息也鮮有人問(wèn)津。